Secondo lo studio “The capitalization of energy labels into house prices. Evidence from Italy” condotto da Banca d’Italia – e citato nella “Relazione annuale sulla situazione energetica nazionale 2024” recentemente presentata dal Mase – si riscontra una relazione crescente tra prezzo richiesto delle case e classe energetica.
Banca d’Italia sottolinea innanzitutto che, in base ai dati dell’Istituto superiore per la protezione e la ricerca ambientale, nel 2021 il riscaldamento e il raffreddamento degli edifici residenziali sono stati responsabili del 12,5 per cento delle emissioni complessive di gas serra del Paese. Il recente aggiornamento della direttiva UE/2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) prevede un obiettivo di riduzione delle emissioni delle abitazioni di circa un quinto rispetto ai valori del 2020, da raggiungere entro il 2035 principalmente attraverso la ristrutturazione degli immobili a bassa efficienza energetica.
In Italia, l’efficienza energetica – ricorda poi Banca d’Italia – è misurata dall’indice di prestazione energetica, correlato con il consumo annuo di energia teoricamente necessario per assicurare un livello standard di alcuni servizi essenziali (riscaldamento e raffreddamento dell’immobile, produzione di acqua calda, illuminazione). Questo consumo è stimato sulla base di modelli ingegneristici che tengono conto, in particolare, delle caratteristiche fisiche e delle dotazioni dell’immobile e delle condizioni climatiche della località in cui è situato.
Il sistema italiano associa ad ogni edificio una delle dieci classi energetiche previste dalla normativa nazionale, dalla A4, la più efficiente, alla G, la meno efficiente. Secondo le stime dell’Enea, nel 2022 in Italia il 53% delle abitazioni si collocava nelle classi più basse (F e G), energeticamentre solo il 12% era ad alta efficienza (classi da A1 a A4).
Lo studio analizza quindi un’ampia serie di annunci relativi ad abitazioni messe in vendita in Italia tra il 2018 e il 2022 sulla piattaforma digitale Immobiliare.it, il più grande portale online per la compravendita di case in Italia, che contiene anche alcune informazioni sulla classe energetica degli edifici. Combinando queste informazioni con un ricco insieme di variabili sulle caratteristiche degli alloggi, l’ubicazione e i prezzi degli annunci, viene stimato il contributo delle classi energetiche al valore delle case.
Considerando gli annunci pubblicati nel 2022, circa il 10% delle case in vendita su Immobiliare.it era caratterizzato da un’alta efficienza energetica, con classe compresa tra A1 e A4, mentre il 65% era caratterizzato da una bassa efficienza (classi comprese tra F e G). La composizione del campione in termini di classe energetica è sostanzialmente in linea con le statistiche dell’Enea relative ai certificati emessi per finalità di vendita dell’immobile, confermandone l’elevata attendibilità, rileva Banca d’Italia.
Per individuare il valore di un eventuale sovrapprezzo per una maggiore efficienza energetica, lo studio è ricorso a un modello di regressione lineare, che identifica l’apprezzamento connesso ad una specifica classe energetica, a parità di altre caratteristiche delle abitazioni, rilevando un apprezzamento del 25% delle case in classe A rispetto a quelle in classe G.
Si tratta però – avverte Banca d’Italia – di risultati medi a livello nazionale che nascondono una forte eterogeneità territoriale. Ad esempio, considerando la distribuzione tra le province del premio per le classi A, il sovrapprezzo varia in un intervallo compreso tra il 7 e il 45 per cento (per il quinto e il novantacinquesimo percentile, rispettivamente). Anche all’interno di una stessa regione, è maggiore nelle zone climatiche più fredde, dove gli interventi necessari ad aumentare la classe energetica sono più complessi e verosimilmente più costosi e i risparmi energetici sono più elevati, rispetto alle zone con clima più temperato.
Tali risultati mostrano perciò una forte eterogeneità nei costi e nei benefici di efficientamento delle abitazioni nonché nelle preferenze degli individui, dovuti in buona parte a una significativa diversità delle condizioni climatiche in tutto il paese.
I risultati dell’analisi – conclude Banca d’Italia – hanno implicazioni rilevanti sia in termini di stabilità finanziaria, in considerazione del fatto che il patrimonio immobiliare è il principale collaterale nelle operazioni di finanziamento, sia per la definizione degli incentivi per l’efficientamento energetico degli edifici. In particolare, in Italia gli incentivi per l’efficienza energetica del patrimonio abitativo dovrebbero coprire solo una parte dei costi complessivi di adeguamento, considerando che i prezzi delle case incorporerebbero una quota dei benefici dell’investimento.
Inoltre, la valorizzazione di quota dei benefici da parte del mercato immobiliare potrebbe essere di per sé un incentivo per implementazione degli investimenti soprattutto nei casi in cui le famiglie non siano caratterizzate da vincoli di natura finanziaria.
